انجماد 4200 تریلیون تومان سرمایه ایرانی ها در خانه های خالی - وبلاگ ایرانزمین

به گزارش وبلاگ ایرانزمین، محمد مهدی حاتمی؛ آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال 1395، نشان می دهد که درآن سال حدود 25 میلیون خانوار در ایران زندگی می نموده اند. از آن سو، در همان زمان موجودی مسکن در کشور هم کمابیش معادل 25 میلیون و 412 هزار واحد مسکونی بوده است. به عبارت ساده، موجودیِ مسکن در کشور بیش از احتیاج خانوار های کشور بوده است.

به گزارش وبلاگ ایرانزمین، با این همه، همین آمار ها نشان می دهند که در آن سال، تنها حدود 23 میلیون واحد مسکونی در کشور دارای سکنه بوده است. آمار خانه های خالی از سکنه (حدود 2.5 میلیون واحد) هم از همین جا نشات گرفته است.

از سال 1395 تا به امروز بسیاری از واقعیت های اقتصادی کشور زیر و رو شده، اما مسکن حوزه ای است که به صورت مستقیم از عوامل جمعیت شناختی تاثیر می پذیرد.

به عبارت دیگر، از آنجا که شرایط جمعیت شناختی ایران و نیز موجودیِ مسکن در کشور در 6 سال گذشته تغییراتی ریشه ای را شاهد نبوده، می توان انتظار داشت شرایط بازار مسکن هم کمابیش از همان فرایند هایی پیروی کند که در سال 1395 دست اندر کار بودند.

آیا این بار هم خانه ها روی دست مردم می مانند؟

اما ظاهرا دولت سیزدهم این طور فکر نمی کند. مهم ترین طرح دولت در زمینه مسکن، ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال آینده است که جدا از اینکه بازار مسکن ایرانِ واقعا به این تعداد واحد مسکونی احتیاج دارد یا نه، از این باب هم ابهام آمیز است که آیا اساسا می شود در 4 سال، 4 میلیون واحد مسکونی (یا روزانه 2 هزار و 700 واحد مسکونی) ساخت یا نه.

در این میان، در حالی که کارشناسان در خصوص همین اعداد هم ابهام دارند، رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی، آماری حتی عجیب تر هم به دست داده است.

او چند روز پیش در مصاحبه با رادیواقتصاد گفته بود که ایران به 10 میلیون واحد مسکونیِ نو احتیاج دارد و ادامه داده بود: بیش از 5 میلیون نفر در سامانه نهضت مسکن ثبت نام نموده اند که عمده این افراد یا مستاجر هستند یا در پشت بام ها زندگی می نمایند و قطعا تعداد افراد بدون مسکن بیش از این ها است..

اما آیا ایران واقعا به این تعداد واحد مسکونیِ نو احتیاج دارد؟ (حتی با این فرضِ محال که اساسا فراوری سیمان، فولاد، کاشی، آلومینیوم و... در کشور به اندازه ای کافی باشد که تکافوی ساخت 4 تا 10 میلیون واحد مسکونی را بکند!)

یک طرح محال و اعدادی محال تر

اساسی ترین ایده اقتصاد این است که عرضه و تقاضا در جایی (به نام بازار) با هم برخورد می نمایند. خیلی ساده، این یعنی اگر تقاضا نباشد، عرضه بی معنا است و بالعکس. اما ظاهرا همین اصل اساسی و ساده در ایران نادیده گرفته می شود.

در خصوص مسکن، مهم ترین متغیر، تقاضایی است که به صورت مستقیم به واقعیت های جمعیت شناختیِ کشور بر می شود. در حالی که جامعه ایرانی با سرعتی کم نظیر در دنیا در حال سالمند شدن است و ایران کشوری مهاجرپذیر (همانند کانادا، استرالیا یا آلمان) هم نیست، عجیب است که عده ای همچنان فکر می نمایند در سال های آینده ایران به واحد های مسکونیِ بیشتر و بیشتری احتیاج خواهد داشت.

مثلا واضح است که در آینده ای نه چندان دور، بخش عمده ای از ظرفیت نظام آموزشیِ کشور خالی خواهد ماند، در حالی که در دهه 1360 خورشیدی، مدارس دو شیفته و سه شیفته بودند.

از دیگر سو، در حالی که شیب رشد جمعیت به تدریج کاهش یافته و حتی ممکن است منفی شود، تشکیل خانوار نو و احتیاجِ رو به رشد برای مسکن هم ممکن است دستخوش تغییراتی شود که در دهه های اخیر تجربه نشده اند.

ایران دارد پیر می شود

داده های مرکز آمار ایران نشان می دهند که جمعیت ایران به سرعت در حال سالمند شدن است و اکنون، حدود 10 درصد از جمعیت کشور (یعنی حدود 8 میلیون نفر) بالاتر از 60 سال سن دارند. همین پیش بینی ها حاکی از آن هستند که در سال 1420 خورشیدی، ایران به مرز سالمندی مفرط جمعیتی می رسد، یعنی شرایطی که در آن، بنا به تعریف، کمابیش حدود 20 درصد از جمعیت کشور در گروه سنی بالای 60 سال قرار می گیرند.

تا سال 1430 خورشیدی، شرایط بغرنج تر هم می شود. با تداوم فرایند های کنونیِ جمعیت شناختی در ایران، در آن سال، جمعیت سالمندان کشور به 25 درصد از کل جمعیت می رسد و به این ترتیب، ایران تا 3 دهه آینده در دوره سالمندی مفرط قرار خواهد گرفت، یعنی شرایطی که بعضی کشور ها در دنیا (همانند ژاپن، آلمان و ایتالیا) اکنون در آن قرار دارند.

داده های بانک دنیای نشان می دهند که در سال 2020 میلادی، حدود 28 درصد از جمعیت ژاپن بالاتر از 65 سال سن داشته اند. این نسبت در ایتالیا حدود 23 درصد و در آلمان حدود 22 درصد است. در کشور هایی مانند قطر هم تنها 2 درصد از جمعیت بالاتر از 65 سال سن دارند.

به این ترتیب، ایران در سال 1430 خورشیدی، در جایی خواهد بود که امروز آلمان در آنجا است. در آن سال، ایران دیگر کشوری جوان نیست و اگر مهاجرپذیر هم نباشد (که دست کم اکنون نیست)، دیگر احتیاجی به ساختِ میلیونی واحد های مسکونی نو نخواهد داشت. (دقت کنید که در آمار های بانک دنیای، سن 65 سال مد نظر بوده، اما مرکز آمار ایران سن 60 سال به بالا را مد نظر قرار داده است.)

طرحی که اصلا پیشرفت هم نداشته است!

به این ترتیب، عجیب است که چرا دولت و مجلس تا این اندازه اصرار دارند که موضوع را با ساخت واحد های مسکونیِ بیشتر و بیشتر حل نمایند! در واقع، اگر قرار به برخورد علمی باشد، نخست باید این موضوع ریشه یابی شود که چرا تمایل به فرزندآوری در ایران کاهش یافته و اینکه آیا اساسا ممکن است این فرایند در سال های آینده معکوس شود یا نه.

در کنار این، هزینه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در هر سال هم هست که قرار است بخشی از آن به وسیله آورده های متقاضیان تامین شود. اما تا لحظه تنظیم این متن، آمار ها در این بخش هم فرسنگ ها از واقعیت های مورد توجه دولت دور هستند.

به عنوان نمونه، روز آدینه پنجم فروردین ماه سال 1401، محمود شایان، مدیرعامل بانک مسکن به پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی گفت: در طرح نهضت ملی مسکن در مجموع 11 هزار و 932 میلیارد تومان به حساب سازندگان واریز شد که از این اندازه 7 هزار و 953 میلیاردتومان از محل آورده متقاضیان و 3 هزار و 979 میلیاردتومان از محل تسهیلات بوده است.

او ادامه داد: تعداد 9 هزار و 441 پروژه به تعداد 164 هزار و 804 واحد به بانک معرفی گردید که از این تعداد تا به امروز 2 هزار و 14 پروژه به تعداد 54 هزار و 484 واحد قراردادشان منعقد شده است.

در واقع، با وجود آنکه اکنون بیش از 200 روز از شروع به کار دولت سیزدهم گذشته، تنها حدود 164 هزار واحد مسکونی (از مجموع 4 میلیون واحدی که قرار است در 4 سال ساخته شوند) پیروز به تامین اقتصادی شده اند. یک تقسیم ساده، نشان می دهد که پیروزیت این طرح تا به امروز تنها 4.1 درصد بوده است!

دولت سیزدهم، هنوز 96 درصد از برنامه خود برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی در 4 سال آینده عقب است و حالا که استقبالی از طرح قبلی نشده، وزیر راه و شهرسازی می گوید ایران به جای 4 میلیون واحد، 10 میلیون واحد مسکونی احتیاج دارد!

انجماد 150 میلیارد دلار سرمایه در خانه های خالی

اگر میانه قیمت هر متر مربع مسکن در کشور را اکنون معادل حدود 20 میلیون تومان در نظر بگیریم و بنا بر استاندارد های محاسباتِ این چنینی، مساحت هر واحد مسکونی را 70 مترمربع فرض کنیم، وجود 3 میلیون واحد مسکونیِ خالی از سکنه به معنی انجماد حدود 4200 تریلیون تومان سرمایه است که با دلار 27 هزار و 500 تومانی، کمابیش معادل حدود 150 میلیارد دلار خواهد بود. (این سرمایه دلاری نیست، اما برای مقایسه ذهنی این تبدیل را انجام داده ایم.)

اگر قدرت خرید بالاتر بود، واحد های مسکونیِ خالیِ از سکنه کوچک متراژ بودند و یا آنکه توزیع جغرافیایی آن ها بهتر می بود (بخش عمده این واحد ها در محلات گران قیمت تهران واقع شده اند)، چرخش این اندازه سرمایه می توانست حتی اقتصاد ایران را تکان بدهد.

به این ترتیب، همین حالا معادلِ 150 میلیارد دلار سرمایه ایرانی ها در همین خانه های خالی از سکنه فعلی منجمد شده است و ظاهرا دولت و مجلس می خواهند بر حجم سرمایه های منجمد شده اضافه نمایند. آیا قرار است چرخ را دوباره از نو اختراع کنیم؟